住宅シリーズ④ 注文住宅の住宅ローン

2018/01/03

こんばんは。

うちの子可愛いんです・・

上の子は4歳の男の子で、ちょっと気の弱いところがありますが

凄く優しい子で笑顔が素敵です。

下の子は来月で2歳になる女の子でお兄ちゃんに反して、恐らく気が強い

あとやたらと食べる元気一杯ですが甘え方は心得ているみたいでこの子も笑うと

目がなくなるので素敵です。

どうもおすぎです。

本日は「注文住宅」の住宅ローン 

これって意外に落とし穴でして、案外見落としている人だったり

ホームメーカーの人には「当然知っているだろう」ってな感じで言わない人もいます。

業界の常識は世間の非常識の場合は往々にしてありますよね~

そもそも住宅ローンの審査基準に欠かせないのは、個信や年収、職業、勤め先の大小の

個人的なものに加えて建てる物件の「価値」です。

万が一ローンを組んだ方が返済できない事態になれば、ローン会社は物件を

差し押さえでき「競売」にかける事ができますが当然ローンを組む前に

物件の価値を算出します、土地の価値だったり物件の価値だったり(大手ハウスメーカー施工の方がよかったりします)

ちなみに前回のブログで住宅ローンを組む人が親の所有する土地に建てる場合は、名義変更せずに

そのまま建ててしまえば良いとかかるく言ったと思うのですが、この場合は「物上保証」といって

ローンを組む時に土地所有者の署名が必要です。

購入するまたは建てる物件を担保にお金を借りるという事で、これが「抵当権設定」です。

抵当権にも種類があり、一般的な住宅ローンの場合は「第一抵当権」です。

マンションや建売住宅の場合はすでにある物件に対して抵当をうつので問題はないですが、

注文住宅の場合はない状態から始まるので、建物にローンが組めません。

では建物ができてからローンを組むのかというと、そうではなくて

だいたいの注文住宅を請け負う工務店またはホームメーカーの支払うタイミングは

4回程度。(契約、着工、中間、引き渡し) 出来高で請求される工務店もあれば

きっちり4分割で支払う会社もあります。

通常の流れの住宅ローンでは、この3回分を自己資金から払う必要があります、

物件総額が3000万で自己資金が200万のみの場合、2800万円

単純に4分割したとして2100万は融資実行前に支払う必要がでてきます・・・(※契約時は数%程度の少額になる場合がほとんどです)

自己資金200万しかないのに全然たりませんよね?

ここで使うのが「つなぎ融資」という商品です。

住宅ローンとつなぎ融資はある意味1セットですが、つなぎ融資を取り扱っていないローン会社もあるので

注文住宅や融資前に支払いが必要な場合はしっかりと調べてください。

プロパーローン(ホームメーカー提携)などはこの返済に合わせて融資実行をしてくれる場合があります。

何が落とし穴かというと、つなぎ融資の金利です

一例で

楽天銀行 の変動の基準金利が1.167% つなぎ融資の基準金利が2.62%です。

考え方としてはHMへの3回の支払いにつなぎ融資で支払って、引き渡し後の住宅ローンで残額及びつなぎ融資分を

返済するという事です。

つなぎ融資は基本的に元金は返済せずに利息分のみを支払っていくので、これがなかなか曲者です。

事務手数料なども含めると2~30万程度は別途負担となってくるのではないでしょうか?

当然 ものすごく凝ったような住宅の場合は工期が長くなるのでその分の金利負担も必要になってきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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